La vivienda en México: a merced de demanda, inflación y falta de hogares económicos
Tamara Mares Rivera
El panorama de venta de vivienda en México se ha complicado en los últimos años: ha disminuido la oferta de vivienda económica para la población, el precio de los materiales y del suelo se ha encarecido y esto a la par ha repercutido en los precios de venta, indicaron expertos.
Horacio Urbano, presidente de la empresa editorial especializada en vivienda e inmobiliaria Centro Urbano, explicó que el principal problema no es que los precios de venta de vivienda han incrementado de manera generalizada, sino que “se han dejado de producir viviendas económicas y ahora la masa a promediar es más alta”, lo que resulta en un promedio de precio de venta más elevado.
Por ejemplo, el Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de Precios de la Vivienda indicó en su reporte más reciente, del 10 de agosto, que en el segundo trimestre de 2022 hubo un incremento en el costo del 8.0 por ciento a nivel nacional en comparación con el mismo periodo de 2021. En el acumulado al primer semestre, el índice muestra un crecimiento del 7.9 por ciento con respecto al mismo periodo del año anterior.
El arquitecto explicó que la Sociedad Hipotecaria Federal financia la producción de vivienda, por lo que sus indicadores reflejan cómo se está vendiendo la vivienda que hay en el país y cómo se está dejando de producir vivienda social. En este sentido, expresó que el crecimiento los precios a nivel nacional también depende de la demanda, pues hay lugares donde existe mayor cantidad de interesados, particularmente en sitios turísticos como Los Cabos y Cancún.
“Hay gente que compra no para vivir las casas, sino para rentar [en plataformas como AirBnb], entonces hay una demanda importante y los lugares donde más han elevado los precios de la vivienda” son estados y municipios con altos niveles de turismo, dijo Urbano.
El mismo Índice de la SHF muestra que los principales incrementos en precio de vivienda para el segundo trimestre de 2022 se produjeron en grandes urbes y sus zonas metropolitanas –tales como el Valle de México, Guadalajara, Monterrey, Puebla-Tlaxcala, Toluca, León y Querétaro–, y en los estados de Quintana Roo, Baja California Sur, Nayarit, Michoacán y Sinaloa.
En cuanto a los municipios con la mayor variación anual destacan Los Cabos, Baja California Sur; Solidaridad, Quintana Roo –donde está ubicada Playa del Carmen–; Bahía de Banderas, Nayarit; Benito Juárez, Quintana Roo; Tepic, Nayarit; y La Paz, Baja California Sur.
BUROCRACIA HA ENCARECIDO PRODUCCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL: EXPERTO
En cuanto a la falta de producción de vivienda social, el presidente de Centro Urbano detalló que la principal problemática para que existan más de estos proyectos es que los trámites para construir vivienda se han vuelto difíciles, además que el precio del propio suelo se ha encarecido.
“En los años recientes, se ha encarecido el suelo y se han hecho muy problemáticos los trámites para construir vivienda, entonces tanto los trámites como el suelo hacen que se encarezca el terreno, y el precio del terreno ya no ajusta para que con ese terreno tan caro se pueda hacer vivienda económica, y eso es un problema muy grave, porque el grueso de la demanda de la vivienda es para vivienda económica”, remarcó.
El costo del suelo se ha encarecido ya que hay una especulación sobre el mismo, además que hay una obsolescencia en la regulación urbana, principalmente por la falta de actualización en instrumentos de planeación urbana, que no han cambiado en las últimas dos décadas.
“No es que no haya suelo, lo que pasa es que los planes de desarrollo urbano limitan la posibilidad de usar el suelo. Entonces, lo que hay que hacer es actualizar los instrumentos de planeación urbana”, destacó. “Esto provoca que hay pocos lugares para hacer vivienda, entonces si hay pocos lugares para hacer vivienda, ese suelo donde sí se puede hacer, se hace más cara”.
Urbano resaltó que, sumado a la complejidad de los procesos burocráticos y el precio del suelo, el impacto de la inflación en los costos de materiales de construcción también ha resultado en precios de venta de inmuebles más altos.
“La vivienda social está en sus inventarios mínimos históricos, y no hay condiciones para hacerla porque el suelo no lo permite, y si ya el suelo no lo permitía, pues además estamos ahora en un proceso inflacionario donde con el alza en el precio de los materiales de construcción, es más difícil todavía que pueda haber un precio de construcción que ajuste para hacer vivienda social”, dijo. “Es prácticamente imposible construir vivienda económica”.
INCREMENTA OFERTA DE RENTA EN LA CDMX
Un punto ya mencionado por Horacio Urbano apunta a que la compra de vivienda es vista cada vez más como una inversión en vez de un espacio para habitarse.
Para profundizar en ello, la arquitecta y urbanista Georgina Sandoval indicó que es importante reconocer cómo este fenómeno se puede observar en la Ciudad de México donde, de acuerdo con un reporte de la consultora Tinsa, para el segundo trimestre del año hubo un incremento anual de 15.5 por ciento de unidades de viviendas vendidas con respecto al mismo periodo en 2021.
“Si tú te fijas, estos grandes desarrollos, o en los edificios siempre tienen una un letrero en donde dice ‘Se renta’. Esa es la oferta inmobiliaria que hoy tiene la ciudad, todo aquel que tiene [dinero] juega en esta cadena de hacer una pequeña inversión, le compra al desarrollador y ponerla [la vivienda] en oferta como vivienda en renta, de tal manera que el 55 por ciento de la vivienda en la Ciudad de México es de renta”, expresó la investigadora.
De acuerdo con el “Sondeo sobre la situación de las personas que residían en viviendas rentadas, hipotecadas o prestadas en la CdMx antes y durante la pandemia” del Instituto de Investigaciones Sociales de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), con fecha de publicación en diciembre de 2021, el 58.6 por ciento de la vivienda en la capital del país era de renta; el 26.1 por ciento estaba prestada; 5.4 por ciento era propia pero en proceso de pagarse; 1.8 por ciento estaba intestada o en litigio; y el restante 8.1 por ciento fue categorizado como “Otro”.
“Esto quiere decir que esa oferta que están haciendo los desarrolladores está encontrando esta salida [al mercado], y que es precisamente para alguien que a lo mejor quiere vivir en la colonia Doctores, o en la colonia Roma, porque le queda cerca de su trabajo, con lo cual se va a ahorrar o se va a evitar trasladarse dos horas entre su trabajo y su casa, pero [la vivienda] no va a ser suya”, concluyó.
Con información de SinEmbargo
