Más de una cuarta parte de las viviendas mexicanas carecen de escrituras, ¿cómo obtenerlas en 2025?
En México, recibir las llaves de una casa no siempre significa ser su dueño legal. Para que una vivienda forme parte oficial del patrimonio familiar, debe estar inscrita en el Registro Público de la Propiedad mediante una escritura.
Sin embargo, más de una cuarta parte de las viviendas propias en el país no cuentan con escrituras. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, el 26.2% de los inmuebles se encuentran en esta situación, lo que equivale a 7 millones de propiedades.
A ellas se suman un 7.3% que están registradas a nombre de otra persona y un 1.3% cuyos habitantes desconocen si tienen este documento. Solo 65.3%, es decir, 17.5 millones de viviendas, están escrituradas a nombre de su propietario.
El Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste) explica que la escrituración “acredita la propiedad, formaliza el crédito hipotecario y protege el patrimonio”, ya que el registro de este documento genera que el contrato tenga efectos frente a terceros y garantiza que la vivienda esté libre de problemas legales, lo cual es esencial para operaciones futuras como la venta o la herencia.
Diferencias entre estados
El análisis por entidad muestra contrastes. Aguascalientes lidera, con 83.8% de viviendas con escrituras a nombre del propietario, seguido por Colima, con 82.1%, y Querétaro, 81.9%.
En el extremo inferior, Quintana Roo, que registró en la encuesta 53.1%; Chiapas, 53.4%, y Guerrero, 55.6%, son los estados con menores porcentajes de certeza legal.
En cifras absolutas, el Estado de México concentra el mayor número de viviendas escrituradas a nombre de su dueño, con 1.9 millones, lo que representa el 62.3% de sus viviendas propias.
La Ciudad de México registra 1.4 millones de inmuebles escriturados a nombre del propietario, que equivalen al 70.7% del total en la capital.
El registro a nombre de otra persona es más frecuente en Baja California, con 8.1%; Baja California Sur, 5.4%, y Aguascalientes, 4.6%. El porcentaje de quienes no saben si su vivienda está escriturada es bajo en todo el país, pero alcanza sus niveles más altos en Baja California, con 1.8%, y Oaxaca, 1.6%)
Qué implica la escrituración
La escrituración es el procedimiento legal mediante el cual un fedatario público reconoce a una persona como titular de un inmueble adquirido, a través de una escritura pública que se formaliza con la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.
En México, la propiedad de una casa o terreno no se transfiere con la simple compraventa. El documento que otorga la titularidad sobre el bien es la escritura pública, que incluye la descripción del inmueble, las condiciones legales y financieras en caso de crédito, y su registro oficial.
Este proceso involucra aspectos legales y financieros, desde la valuación inmobiliaria hasta el pago de impuestos y derechos. El notario público es el encargado de verificar la legalidad de los documentos, elaborar la escritura y asesorar sobre las implicaciones legales y fiscales de la transacción, de acuerdo con la inmobiliaria Century21.
En operaciones con financiamiento, como las del Fovissste, la escrituración formaliza el crédito hipotecario y garantiza que la vivienda esté libre de gravámenes o problemas legales.
Costos del proceso
El costo de escriturar varía según el valor del inmueble, su ubicación y las tarifas notariales. De acuerdo con la desarrolladora Quiero Casa, para una vivienda de 1.5 millones de pesos, los gastos estimados pueden oscilar entre 47,000 y 110,000 pesos. Este rango incluye:
- Honorarios notariales: entre 7,500 y 22,500 pesos.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): entre 30,000 y 75,000 pesos.Derechos de inscripción: entre 3,000 y 6,000 pesos.
- Avalúo: 5,000 pesos en promedio.
- Certificados: 1,500 pesos en promedio.
Algunos estados ofrecen subsidios o descuentos en el ISAI para vivienda de interés social, mientras que ciertos créditos hipotecarios incluyen parte de los costos notariales dentro del financiamiento.
El sector inmobiliario recomienda comparar tarifas entre notarías, verificar si existen apoyos estatales y revisar las condiciones del crédito hipotecario, ya que algunas instituciones absorben parte de los gastos.
Pasos para escriturar una propiedad
El procedimiento, según la guía de Century 21, se desarrolla en cinco etapas:
- Elegir notario público que valide la legalidad de los documentos y redacte la escritura pública.
- Tramitar constancias y avalúo que demuestren que el inmueble está libre de adeudos y establezcan su valor de mercado.
- Cubrir los pagos correspondientes a impuestos, honorarios y derechos de inscripción en el Registro Público.
- Firmar la escritura ante el notario, en presencia del comprador y del vendedor.
- Inscribir la propiedad en el Registro Público de la Propiedad para que el cambio de titularidad tenga efectos legales frente a terceros.
El tiempo para completar el trámite puede variar de semanas a varios meses, dependiendo de la rapidez en reunir los documentos necesarios y de la carga de trabajo de notaría y registro.
Otros escenarios de escrituración
En casos de herencia, el proceso puede ser más complejo, ya que la transferencia de propiedad se realiza a partir de un testamento o sucesión legal, lo que requiere una revisión detallada por parte del notario y el cumplimiento de requisitos específicos.
La escrituración también es un requisito para que los créditos hipotecarios sean aprobados, pues las entidades financieras solicitan que el inmueble esté libre de gravámenes y sea apto para respaldar el préstamo.
