UACM: en ruinas, hotel que sería sede de la rectoría

Zósimo Camacho

Por el inmueble –un hotel que sería sede de su rectoría–, la UACM pagó en 2017 más de 41 millones 500 mil pesos. Hoy, en deterioro que lo hace parecer en ruinas, el edificio necesita, al menos, de otros 48 millones 594 mil para habilitarse. La actual administración, de la doctora Tania Rodríguez Mora, acusa con un peritaje que la compra implicó un sobreprecio por más de 21 millones y prepara una denuncia penal por desfalco. El exrector que ejecutó la compra, doctor Hugo Aboites, indica que el avalúo previo a la adquisición lo hizo la notaría 237 y asegura que la causa del menoscabo del inmueble es la negligencia de las actuales autoridades

Segunda parte. La Universidad Autónoma de la Ciudad de México (UACM) necesita de, por lo menos, 48 millones 594 mil pesos para habilitar el edificio que en 2017 se compró para ser sede de su rectoría. La cantidad –provisional, estimada por su Coordinación de Obras– es superior a los 41 millones 500 mil pesos que ya pagó la institución educativa por el inmueble en ese año. Es decir, la construcción terminaría costando a la Universidad –si desea ponerla en funcionamiento– más de 90 millones de pesos.

No son los únicos gastos que ya ha significado el edificio que antes era un hotel. Por estudios de mecánicas de suelos, laboratorios de materiales y topográficos de este inmueble y otros con problemas, la UACM ha tenido que pagar más de 13 millones de pesos adicionales. Estas evaluaciones están a cargo de la Asociación Mexicana de Directores Responsables de Obra y Corresponsables (AMDROC).

Además, un diagnóstico ordenado por la actual rectora Tania Rodríguez Mora, y realizado por un perito en materia de valuación de inmuebles autorizado por el Consejo de la Judicatura de la Ciudad de México, señala que el edificio fue comprado con sobreprecio de 21 millones 506 mil 440 pesos. Del documento integrado al expediente, se desprende que en agosto de 2017 el inmueble valía 19 millones 997 mil 451 pesos. Es decir, concluye que la construcción se adquirió a un costo 107 por ciento más caro que lo que realmente valía. Según la misma valuación, a julio pasado, el valor del inmueble es de 23 millones 593 mil 100 pesos.

Por su parte, el doctor Hugo Aboites –a cargo de la rectoría de la UACM cuando se hizo la compra de este edificio– esgrime una auditoría que se hizo a la compra del edificio por parte de la Auditoría Superior de la Federación (ASF). El máximo órgano de fiscalización del país acreditó la compra, con una valuación del inmueble por 41 millones 503 mil 891 pesos realizada por la notaría 237 de la Ciudad de México.

Señala que el deterioro actual del inmueble corresponde a la falta de mantenimiento que debieron garantizar las administraciones posteriores a la suya, es decir, la del doctor Galdino Morán y la actual de Tania Rodríguez Mora. Rechaza que el inmueble se haya comprado con sobreprecio y, por el contrario, dice que se consiguió un ahorro de alrededor de 1 millón 4500 mil pesos.

El diferendo, por el que se abrió un expediente al interior de la Universidad Autónoma de la Ciudad de México, ha trascendido los muros de la institución. Serán las autoridades administrativas y judiciales de la capital de la República las que terminen por deslindar responsabilidades de las tres administraciones involucradas.

Lo cierto es que el edificio se observa ruinoso, anegado en el sótano y, sin el mantenimiento adecuado, en deterioro acelerado. Lo que sería el estacionamiento resulta intransitable por los encharcamientos de varios centímetros y el olor fétido del agua podrida. Las pérdidas para el patrimonio de la UACM se acumulan día con día porque, sin los recursos para proveerle de un mantenimiento y rehabilitarlo, el deterioro se profundiza. Aguas de lluvia y de drenaje afectan los cimientos del edificio, que se encuentra sin energía eléctrica, bajo resguardo de elementos de la policía de la Ciudad de México.

El inmueble se encuentra en las calles José Tomás Cuéllar, números 20 y 12, y Rafael Ángel de la Peña, número 15, colonia Obrera, en la alcaldía Cuauhtémoc. Se trata de una zona popular, mayoritariamente habitacional, con vecindades y departamentos modestos, y pequeños negocios: fondas, papelerías, tiendas de abarrotes, tortillerías, vulcanizadoras. Luce un barrio bullicioso, inquieto, finalmente obrero, donde el antiguo hotel es la única construcción que se levanta con cinco plantas por encima de cualquier otra edificación en la zona.

Al interior, no sólo destaca la anegación de gran parte de la planta baja. Cajas con bienes muebles y papeles se arrumban en el primer piso, a salvo de los encharcamientos del sótano. Al caminar los cinco pisos, se observan algunas paredes sin plafón y baños sin acabados, incluso con fugas visibles; losas de entrepisos con fisuras y marcas de agua que se trasmina. En general, sin mantenimiento.

Hugo Aboites señala que, en principio, la compra no se refiere a un solo inmueble. Explica que estrictamente fueron tres bienes los que se adquirieron. Señala que la ASF, en su auditoría a la compra, avaló el proceso y sólo realizó observaciones de carácter administrativo que, reconoce, son fundadas.

El informe de la auditoría financiera ASCM/156/17 –practicada a la UACM por la ASF en 2017– señala que el conjunto de dos inmuebles y un lote está integrado, en primer lugar, por la “Casa Número Veinte”. Se trata del edificio que fuera hotel en el pasado y que tenía como dirección original –en la nomenclatura anterior– los lotes 88 y 86 de la manzana 16 del fraccionamiento El Cuartelito (hoy José T Cuéllar, 20, colonia Obrera, alcaldía Cuauhtémoc, código postal 06800). El monto que se pagó fue de 26 millones 212 mil 500 pesos e incluye el impuesto al valor agregado (IVA).

El otro inmueble parte del conjunto es la “Casa Número Doce”. Identificado en el catastro con el número 12 de calle José T Cuéllar, la UCAM pagó por él 11 millones 936 mil 500 pesos con IVA incluido.

Finalmente, el “Lote de Terreno Número Noventa”. Este espacio se encuentra junto a la fachada posterior del edificio. Los auditores de la ASF lo ubican en “la manzana 16 del fraccionamiento ‘Colonia Bolívar’ o ‘Colonia Obrera’, formada en el predio denominado ‘El Cuartelito’ en términos del Cartel Cuarto de esta Ciudad y construcciones existentes, catastralmente identificadas como calle Rafael Ángel de la Peña, núm. 15, colonia Obrera, Alcaldía Cuauhtémoc” (sic). La UACM pagó por él 6 millones 564 mil 400 pesos.

La ASF señala que, así, la UACM pagó por el conjunto 44 millones 713 mil 400 pesos. Antes de IVA, el monto es de 41 millones 500 mil pesos. También destaca que el precio inicial era de 43 millones de pesos sin IVA y que en la negociación el vendedor aceptó una reducción en el precio de 1 millón 500 mil pesos.

También señala la ASF que en la compra se contó con el dictamen de estructura de los inmuebles emitido por la Dirección General del Instituto para la Seguridad de las Construcciones en el Distrito Federal. En él, entregado a los auditores mediante oficio ISCDF-DG-2017-491, se establece que los inmuebles cuentan con “las condiciones de seguridad estructural y servicio por lo que puede ser ocupado con el uso que se pretende dar el cual es de oficinas” (sic). Advierte, sin embargo, que “la remodelación del inmueble es importante para dar las condiciones de servicio óptimas”.

La ASF observó que, al momento de realizar la auditoría, la UACM no presentó el avalúo del inmueble (o el conjunto) que adquirió. Por ello, la ASF indicó que “la UACM contó con el instrumento jurídico para la adquisición de los bienes inmuebles formalizados mediante escritura pública de acuerdo con la normatividad aplicable; sin embargo, no proporcionó el avalúo”.

Más aún, la ASF señala que “por no contar con la documentación completa que soporta el ejercicio de los recursos relacionados con esta operación, el órgano autónomo [la UACM] incumplió el artículo 44 de la Ley de Presupuesto y Gasto Eficiente de la Ciudad de México”.

Cuestionado al respecto, Hugo Aboites rechaza que no haya existido tal avalúo. Por el contrario, asegura, se encuentra en los archivos de la Universidad. Señala que si, en el momento de la auditoría no se presentó, fue por el desorden administrativo que, reconoce, había y hay en la Universidad.

Como prueba de su existencia, muestra la ficha de la compra de los inmuebles que se encuentra en el área de registro y patrimonio de la Oficina del Abogado General de la UACM. Ahí se señala que el avalúo fue realizado por la notaría 237 de la Ciudad de México. Y a ella se le podría incluso consultar sobre ese trabajo contratado. Por ello, asegura que no hubo sobreprecio y el conjunto de inmuebles y lote se adquirió a precio regular o menor al de otros similares en la zona.

Antes de la adquisición del inmueble, la UACM solicitó a la Dirección General del Instituto para la Seguridad de las Construcciones en el Distrito Federal la realización de un dictamen estructural al inmueble.

Mediante el oficio ISCDF-DG-2017-491, el Instituto entregó a la UACM el dictamen el 18 de abril de 2017 que observa casi todo en orden. Pero advierte de la inundación con aguas negras del sistema de drenaje identificado como Cuerpo 1. Señala que se deben corregir las pendientes dicho sistema para evitar que sigan las inundaciones.

En sus conclusiones, da su visto bueno para la compra pero advierte que la falta de mantenimiento podría ocasionar daños estructurales al inmueble. “El inmueble cuenta con las condiciones de seguridad estructural y servicio por lo que puede ser ocupado con el uso que se le pretende dar el cual es de oficinas. La remodelación del inmueble es importante para dar las condiciones de servicio óptimas, además de que se logra un buen aspecto estético y sobre todo que se evita que se dañen los elementos estructurales por falta de mantenimiento, sin embargo para que el inmueble tenga un comportamiento estructural adecuado ante eventos sísmicos de magnitud importante se considera prioritaria la rehabilitación estructural del inmueble” (sic).

El inmueble se compró a la Inmobiliaria FAPJ Elizondo. Los pagos se realizaron con la emisión de tres cheques por cada uno de los tres bienes adquiridos en conjunto. Además, la UACM pagó 341 mil 86 pesos por honorarios notariales y gastos. En específico a la notaría 237, que también se encargó del avalúo, se le pagaron 167 mil 786 pesos.

En el contrato se establece que por cualquier adeudo del inmueble previo a la celebración de la compraventa deberá responder la parte vendedora.

Además de las acusaciones cruzadas por los términos en que se hizo la compra del antiguo hotel, en el centro de la discusión se encuentra la falta de recursos para el mantenimiento, la remodelación y la habilitación del inmueble para que pueda ser usado.

Las actuales autoridades señalan que se trató de una mala compra por las características del inmueble y por el sobreprecio en que, aseguran, incurrió la administración de Hugo Aboites. También porque se hizo a sabiendas que se necesitarían de más recursos en los años posteriores para ponerlo en funcionamiento. Dinero que no se tiene.

A este respecto, Hugo Aboites argumenta que las actuales autoridades dejaron de gestionar un presupuesto anual adicional para obras de 150 millones de pesos que su administración había conseguido. Este monto era exclusivo para obra púbica de la Universidad y adicional al presupuesto destinado por el gobierno de la Ciudad de México y el gobierno federal para el gasto corriente de la Universidad.

De acuerdo con un documento fechado el 5 de junio de 2015, y firmado por los entonces funcionarios del gobierno del Distrito Federal, Héctor Serrano Cortés, secretario de Gobierno, y Édgar Amador Zamora, secretario de Finanzas, las autoridades capitalinas se comprometían a apoyar a la UACM en la gestión de los 150 millones ante la Federación cada año. Según el comunicado, tales recursos se gestionarían del “ejercicio fiscal 2016 en adelante”.

Esos recursos dejaron de gestionarse –señala– en la administración de Tania Rodríguez Mora. Con ese monto se habría rehabilitado el inmueble y otros que la Universidad no ha podido utilizar. De hecho, esos recursos –identificados en el PEF en el Ramo 11 “Educación pública”, con denominación “Apoyos a centros y organizaciones de educación”– son los que se utilizaron para adquirir el edificio e iniciar las construcciones de otros.

La rectora rechaza que hubiera existido tal partida. “No, no, es una suma muy rara, yo creo que tiene que ver con una desinformación por parte del doctor Aboites y de una manera de entender la relación con el entorno. Efectivamente, durante muchos años tuvimos un problema de que no nos depositaban los fondos federales. Cuando él [Aboites] fue rector, asistimos, junto con la comunidad universitaria, a una manifestación para que nos dieran el dinero. ¿Qué ha pasado en los últimos años? Debo decir que en los últimos años nos han habilitado el dinero por dos vías. Uno, por la vía de integrarlo al presupuesto. Y dos, en los últimos dos años, la firma de un convenio en el cual se asignan los recursos. Que nos los dan tarde en el tiempo, que la gestión es complicada, sí”.

Rodríguez Mora descarta que haya deuda alguna del gobierno federal con la UACM, menos aún de 600 millones de pesos.

[RECUADRO 1]

Compra del hotel, “un desastre”; UACM presentará denuncia: Rodríguez Mora La doctora Tania Rodríguez Mora, rectora de la UACM, señala que la compra del edificio no estuvo nunca plenamente justificada. Además, siempre fue opaca y sospechosa de corrupción. “Desde el día en que se compró señalamos que no había mucha claridad en el propósito de la compra. La gente, el sector administrativo, una sección del sindicato que en ese entonces se quejó abiertamente de esto”. Señala que ahora la Universidad enfrentará señalamientos graves de parte de la ASF por el desuso en que se encuentra el inmueble. “Tenemos observaciones y vamos caminando hacia una observación fuerte y seria de la responsabilidad del funcionario que esté en turno. Le tocaría a la coordinadora de Servicios Administrativos, que está tratando de hacer su mejor esfuerzo para poner las cosas en orden [ante] una sanción en función del no uso de ese edificio”. Explica que la Universidad realiza un diagnóstico sobre el proceso de adquisición del inmueble. Se debe “poner un punto y aparte, la gente de la UACM sabe del hotel y sabe que no sirve y que ha sido un desastre. Ese es el trabajo que estamos haciendo ahora y que nos ha permitido hacer señalamientos jurídicos; por ejemplo, levantar una queja o una denuncia. Notificamos a quien tenemos que notificar, a las instancias correspondientes, para que se deslinden responsabilidades, para que se investigue. —¿La compra fue autorizada por el Consejo Universitario? —Efectivamente había la decisión de invertir en la compra de una sede administrativa. El Consejo Universitario lo habilitó, aunque no dijo que se comprara el hotel ni se discutió ni hay constancia de que se haya hecho. ¿En función de qué se sostuvo esa compra? Y ahí es donde las hipótesis pueden venir, sea por omisión, sea por dolo. El plan de trabajo no está claro, pero estamos obligados a tomar acciones jurídicas. Estamos revisando caso por caso no sólo por un afán justiciero, sino también para destrabar el problema. Aquí el problema es que la inversión en obras y en infraestructura compromete el desarrollo de la Universidad. No solamente es resolver qué estuvo mal en el pasado, sino lo que podemos y podríamos hacer. La rectoría presentó dos situaciones de seguimiento a ese edificio, que tiene que ver con la compra porque es el origen de no uso. El hotel se compró sin tener un plan de uso. Con mucho gusto esta administración lo hace. Otro elemento nuevo, que es el catastrófico: no sabemos cuánto daño sufrió después del sismo. Ahora tal vez estamos en el escenario de que hay que invertir 40 millones y, entonces, la compra todavía tuvo menos sentido. —¿Tienen algún diagnóstico al respecto? —No, lo estamos preparando y eso corresponde, formalmente, a la investigación que la oficina del abogado lo va a hacer, con un peritaje técnico. Y después establecer la ruta jurídica. Después invertir para resarcir ese daño, o deshacernos de él, cosa que no está clara, que no hay un procedimiento de desenajenación de bienes en la Universidad, del patrimonio universitario. No es tan fácil. Es una decisión técnica que esperemos que nos la puedan dar y que nos cuesta dinero porque para eso hay que pagar. En este momento hay que corregir y construir el plan. —¿No hay fecha de cuando podrán saber qué hacer con ese inmueble? —No, y es una cuestión terrible en términos de la urgencia de un espacio propio para la realización de las actividades administrativas para nuestra Universidad. Nosotros aquí en nuestras instalaciones pagamos renta. La pandemia nos pone en la situación de hacer adecuaciones y no podemos hacer una inversión en su estructura en un predio que no es nuestro. A estas alturas no tendríamos que tener ese problema porque ha sido una aspiración histórica de nuestra universidad contar con una sede administrativa digna, en la que entremos todos con espacio, con seguridad. “Lo que sí puedo decirte es que por primera vez estamos actuando en términos de la ruta jurídica, yo diría pertinente, para atender un problema de la complejidad que implica esa compra para la universidad, y poner esa compra, esa decisión y ese dinero que al final está ahí en el marco de un programa de saber qué vamos a hacer con él, en una lógica que haga sentido, en términos financieros, en términos jurídicos y que quede limpia.”

El inmueble, adecuado; los estragos, por 4 años de abandono: Hugo AboitesEl exrector Hugo Aboites considera que los problemas que hoy presenta el edificio se derivan de las omisiones de las administraciones que siguieron a la suya, que fue la que adquirió el inmueble. Rechaza que se haya tratado de una mala compra. Por el contrario, tiene la convicción de que se trató de una operación honesta y adecuada para las necesidades de la Universidad. Descarta sobreprecio en la compra y advierte que el avalúo que en su momento se hizo está en manos de la Oficina del Abogado General. —Se le señala de haber adquirido un edificio con sobreprecio. —Hay una copia del testimonio de la escritura. En la página 7, Sección séptima,… Hay que hacer notar que no se puede comprar un inmueble sin un avalúo. Es la forma de evitar la corrupción, que se pongan precios irreales, para lavar dinero, etcétera. En la página 7, sección 7, correspondiente a avalúos, se establece lo siguiente. Lo leo tal cual: “con las letras H1 a la H3, agrego al apéndice de esta escritura los avalúos formulados por la arquitecta Elva Herrera del Valle, el día 27 de junio de 2017, que atribuye a los inmuebles objeto de esta escritura, los siguientes valores”. Va enumerando los siguientes valores de los tres lotes correspondientes con las respectivas edificaciones en su caso. “Cabe señalar que este avalúo está en las oficinas del abogado general, y también que en la auditoría que se hace a la Universidad en donde aparece la compra de este edifico, está señalándose, que inicialmente el precio de partida eran 43 millones de pesos. Era el precio que se estaba discutiendo, la universidad incluso llegó a plantear que 43 millones era aún precio aceptable si lo comparamos con otros edificios. Pero, en la negociación, el vendedor aceptó bajarlo a 41 millones de pesos. No hay un sobreprecio que se haya pagado; al contrario, de 43 se bajó a 41, todo sin impuestos. Esto aparece en la auditoría.” —¿Quién hizo el avalúo? ¿Confía en que se realizó correctamente? —Sí, por dos razones. Primero porque nosotros antes de comprar ese edifico hicimos una exploración. No es que fuéramos a ciegas sobre un edifico. Hay una idea del mercado que tuvimos junto con la Coordinación de Obras, respecto el nivel de precios. Si el avalúo está en ese rango, pues podemos confiar que se trata de un avalúo profesional; pero ésa es sólo una razón. La razón fundamental es que cuando un notario tiene su propia valudadora, es una arquitecta, está de por medio la credibilidad de la notaría y la credibilidad profesional de la persona que hace el avalúo. El riesgo de un comportamiento corrupto, en términos de la profesión, sí es castigado, es un problema serio. Tenemos esa seguridad que nosotros no escogimos el valuador. —¿Quién lo escogió? —El notario. El notario es quien elige a la persona. Así aparece en las escrituras. Entonces el registro de la oficina del abogado general coindice con el avalúo de la escritura, y el sondeo de mercado que hicimos en términos de inmuebles corresponde a ese precio. Eso nos dio la seguridad de que no estábamos comprando algo que pueda ser de un uso cuestionable. —Es un edificio que no se puede usar a la fecha, está anegado en la parte inferior de lo que sería el sótano. Tiene muchísimos problemas. No se sabe en cuánto tiempo podrá usarse. —Bueno, todo este daño que se percibe en cualquier edifico que no está sujeto a mantenimiento y uso constante, pues se debe al hecho de que ya tiene 21 años sin ser tocado. Nosotros sí previmos esta cuestión de anegamiento, y se resolvió en términos de cómo enfrentarlo cuando ocurriera una precipitación pluvial muy importante. Eso se consideró y el recurso estaba previsto de qué se iba a hacer cuando estuviera habitado. Segundo, nosotros hicimos un cálculo, en el que había una disponibilidad para adecuaciones al edifico de 6.9 millones de pesos disponibles entre los recursos para la compra del edifico administrativo de 23 millones de pesos, más 18 mil de recursos extraordinarios federales y fiscales de 2015 para la obra. —En su momento se previó que se necesitaría un recurso. ¿Se calculó cuánto necesitaría, y en cuánto tiempo tendría que estar funcionando? —Estimamos 7 millones de pesos; pero, evidentemente, para lo que tendría que ser la remodelación fundamental, luego ya pintura, puertas, pisos, pues tendrían que ser a la mejor otro gasto. Sí había dinero suficiente para eso. —Hoy es un edifico a oscuras, anegado, que se le caen plafones, en deterioro. Parece que con 7 millones no se va a reparar. Necesitará una intervención mayor. ¿Considera que era una compra adecuada? —Sí, porque son tres terrenos. Dos de los terrenos están ocupados por el edificio, pero hay otro terreno más, que no está ocupado. La idea era comenzar con esos dos terrenos y el edificio ya construido, remozarlo. Y a medida que se necesitara, y contando con los 150 millones de pesos cada año, hacer otro edifico, o anexar otra construcción para ampliar. Entonces, estos terrenos ofrecían una oportunidad de crecimiento muy importante. El contrato ya está ahí, también el terreno baldío. Se [pueden construir] otros cinco pisos de un espacio necesario para albergar todo el crecimiento potencial que tiene la Universidad. Hay más, la zona en la que está este edifico, es una zona de transición. Hay casas muy viejas que tarde o temprano se pondrán a la venta. La universidad puede comprar un terreno adyacente, pegado a eso, de lado oriente, que le podría da 50, 100 por ciento más de espacio, y a un precio muy bajo porque se trata de casas muy antiguas, algunas a punto de empezar un proceso de deterioro importante. “A pesar de las condiciones es que está ahora, nosotros dejamos listo para iniciar un proceso de habilitación; pero, después de 4 años de abandono, sí hay consecuencias. Y si se sigue abandonándolo, el edifico va a terminar como el del conde de Regla, inservible.”

Con información de Contralínea