Desarrolladores de vivienda migran a EU por trabas y permisos en México

La dificultad para obtener permisos —que puede tardar años o nunca concretarse— ha encarecido hasta 30% el precio de la vivienda, reducido la oferta y distorsionado el mercado, afirman Ignacio Torres, CEO de 4S Real Estate y Jorge Paredes, CEO de Realty Experts a La Silla Rota

José Manuel Arteaga

Los obstáculos que enfrentan vivienderos en México para poder construir en el país, ha ocasionado que empresarios que desarrollan vivienda, pero, sobre todo, el capital que soporta dichos proyectos, emigren hacia Estados Unidos, aseguran empresarios del sector.

Un ejemplo de los obstáculos es la obtención de permisos para poder edificar viviendas, por parte de los municipios en todo el país.

Ignacio Torres, CEO y confundador de 4S Real Estate, expone en entrevista con La Silla Rota que, para obtener permisos de construcción, en México, en el mejor de los casos, se puede tardar 12 meses, pero en el peor hay proyectos que nunca han podido lograr obtener permisos.

Agrega que hay desarrolladores que han tenido proyectos 7 u 8 años que mejor venden el terreno, ante las problemáticas de los permisos.

Jorge Alberto Paredes Guerra, CEO de Realty Experts, asegura que hay municipios donde lograr tener un permiso puede llevar seis meses, pero otros pueden alcanzar uno año, dos años o tres años, una situación que es un obstáculo y es generalizada con todos los partidos políticos en el poder.

“Es una ciencia oscura la tramitología en desarrollo urbano municipal, porque es difícil prever cuánto tiempo tarda, depende de quién esté en la administración, quién es el presidente municipal, a veces el presidente municipal es el principal obstáculo, quieren tener situaciones de control y corrupción. Es una situación que debe eliminarse, para que haya más fluidez de las inversiones inmobiliarias”, dice Paredes Guerra.  

“Sí vemos muchos desarrolladores están migrando hacia Estados Unidos, pero lo importante que es que el capital que soporta muchos de los proyectos ya se está yendo hacia Estados Unidos, porque buscan invertir en desarrollo inmobiliario en México, pero no dan el permiso, el costo financiero está muy caro, le detienen la obra, el crédito puente no se lo dan. Mejor se lleva el dinero a Estados Unidos, donde las condiciones ya están dadas y son más claras”, expone Torres.

“Hemos visto una fuga de capital interesante o diversificación hacia Estados Unidos, por el desarrollador inmobiliario mexicano”, agrega Torres.

Se eleva el costo

El CEO y confundador de 4S Real Estate afirma que cuando se tienen tantas restricciones, el resultado es que el producto se encarece.

“Yo calculo que el precio por metro cuadrado de vivienda en México tiene una afectación como de 25 a 30%, de todas las externalidades que por estar en México tenemos: permisos, tiempos, costos financieros, falta de infraestructura”, detalla.

Inclusive, compara con Dubai, en el Medio Oriente, donde el precio promedio de la vivienda vertical es igual que en México y Monterrey.

“Dubai, es la capital del mundo hoy en día. Es la capital de la innovación, capital de la capital mundial de Real State World. Entonces, tú pensarías que Dubai tiene un costo mucho más elevado porque también es una ciudad muy cosmopolita, tiene un costo cercano a París, a Londres a todos estos destinos carísimos. Tiene un precio por metro cuadrado de 4 mil 850 dólares. Esos son, al tipo de cambio 80 mil pesos, que es lo que cuesta en promedio un departamento, precio por metro cuadrado, en Monterrey y la Ciudad de México”, enfatiza.

Añade que pro de los negocios, en Dubai no tienen externalidades, los permisos salen en 15 días, todo está muy regulado y el valor de la tierra es con base en lo que se va a hacer.

“Ellos dicen, ‘Si tú haces negocio y lo haces mejor y lo haces más rápido, va a haber más competencia y la competencia genera que el precio se alinea al mercado’. Aquí está lleno de externalidades, todo se lo tienes que meter al proyecto. Se tarda más, cuesta más, pagas más interés, le subes el precio”, comenta.

San Miguel Allende y Monterrey

Los problemas de trámites se han generalizado en toda Latinoamérica, pero en México se ha hecho más evidente en los últimos años.

San Miguel de Allende es un destino turístico, Second Homes, el cual tiene un reglamento arquitectónico que limita lo que se puedes hacer con los materiales.

“Lleva 6 años completamente parado sin un solo permiso. Entonces, ¿qué es lo que pasa? Pues empieza a cambiar la dinámica a un destino que empieza a crecer y que tiene cierto crecimiento y atracción económica por medio del desarrollo inmobiliario”, expone Ignacio Torres.

Otro caso es Monterrey, cuya zona metropolitana tenía la oferta de vivienda vertical más balanceada en todo el país.

“Tenías por cada unidad del segmento Premium Plus, dos unidades en el Premium, tenías tres unidades en el residencial y cinco o seis en el residencial contra residencial Plus. La oferta estaba balanceada con base en los niveles socioeconómicos”, agrega.

Añade que la llegada de nuevos gobernantes detiene por completo la ciudad cuatro años, con permisos y cosas, con lo cual el mercado se desbalancea.

“Lo único que puedes hacer ahorita es producto caro. Cuando tienes tantas restricciones, el resultado es que puede ser producto caro. Porque le mete sobrecosto, entonces se va en precio. A nadie le alcanza. Hoy la pirámide de oferta de vivienda vertical en Monterrey versus hace 4 años está invertida. Hay más producto caro que producto asequible. La regulación te afecta”, asevera.

Exceso de permisos

El CEO y confundador de 4S Real Estate asegura que en México, la “permisología” o la facultad para poder obtener permisos está ligada a gobiernos locales.

“Entonces, los gobiernos locales, en el tema de permisos a la construcción es una forma de recaudar y la verdad es que hay muchos incentivos perversos. Recaudar para el municipio y recaudar ligado al tema de corrupción. Entonces, hay mucha corrupción”, expone.

Añade que, en México, las leyes del sistema jurídico están sujetas a la interpretación, en donde cada municipio interpreta lo que quiere, a favor suyo y no del desarrollo.

“Genera muchos incentivos perversos, entonces vemos retrasos, recortes de alcance con los proyectos, luego empiezan a batallar financieramente hablando. Son factores externos que afectan al desarrollo inmobiliario y hacen productos más caros, con más costos en detrimento del consumidor”, agrega.

Jorge Alberto Paredes Guerra, CEO de Realty Experts, considera que la autoridad se tiene que poner las pilas, para que los tres órdenes de gobierno flexibilicen las acciones en la industria de la vivienda y den facilidades para que se hagan más en el país.

“La autoridad es un freno, porque si sacas un permiso para una vivienda o un desarrollo, te das cuenta que es un viacrusis para gestionar los permisos, se lleva mucho tiempo y es costoso y oneroso el trámite que se va a realizar”, agrega.

También suben compradores en EU

En 2025, en Estados Unidos hubo 7 mil 500 inmuebles que fueron adquiridos por extranjeros, lo cual representa 4 mil 800 millones de dólares de inversiones, lo cual es una tasa de crecimiento de 9%, plantea Jorge Alberto Paredes Guerra, CEO de Realty Experts.

Una parte de esas inversiones fueron realizadas por mexicanos, aunque la gran mayoría fueron chinos, los canadienses y en tercer sitio los mexicanos.

Texas, California, Arizona y Florida ya son refugio de inversionistas mexicanos de la vivienda, reconoce.

“Hay flujo de inversionistas hacia Estados Unidos”, agrega.

Paredes enfatiza que la proximidad con Estados Unidos, lo convierte en un buen nicho de adquisiciones en el vecino país.